Våra Tjänster
Tjänster inom hyresförhandlingar och hyresjuridik
Årlig hyresförhandling
Fastighetsbolag behöver vara aktiva för att säkerställa värdet på sitt bestånd. En central del i detta arbete är att årligen förhandla hyresnivåerna. Har fastigheten en förhandlingsordning sker förhandlingen med Hyresgästföreningen, vilket ofta är en komplex och tidskrävande process.
Kockum & Kinnberg har lång erfarenhet av att bevaka, påkalla och genomföra hyresförhandlingar. Vi övervakar viktiga datum och tidsfrister, analyserar marknadstrender och ser till att våra förslag grundas i gällande bruksvärde. Genom vår breda kunskap kan vi på ett professionellt sätt initiera och driva förhandlingar, upprätta avtal och säkerställa att alla formella krav uppfylls.
Om en förhandling inte leder till en överenskommelse strandas processen. I dessa fall biträder vi även fastighetsägare i Hyresnämnden. På så sätt erbjuder vi en helhetslösning som sparar tid, skapar trygghet och bidrar till att fastighetsägaren får högsta möjliga hyra med full respekt för lagar och branschpraxis.
Tillval och standardhöjningar
Vi hjälper fastighetsägare att förhandla fram tillvalslistor där hyresgäster mot en fast, förhandlad kostnad kan välja olika uppgraderingar, exempelvis parkettgolv istället för plastmatta. På så sätt kan boendet anpassas efter individuella önskemål samtidigt som intäkterna blir förutsägbara.
Vid standardhöjande åtgärder krävs hyresgästens godkännande. Om åtgärden innebär en hyreshöjning i en fastighet med förhandlingsordning ska detta även förhandlas med Hyresgästföreningen. Hyreslagen reglerar processen och anger hur man går till väga om parterna inte når en överenskommelse. Vi biträder fastighetsägare i dessa förhandlingar och säkerställer att rätt hyresnivå fastställs enligt lag och praxis.
Nyproduktionshyra
Hyressättning vid nyproduktion och ombyggnad
Vid både nyproduktion och ombyggnad är det avgörande att hyresnivåerna sätts korrekt. För fastighetsägare handlar detta inte bara om intäkter, utan även om långsiktig lönsamhet och värdesäkring av fastighetsbeståndet. Kockum & Kinnberg erbjuder en helhetslösning där vi följer fastighetsbolag genom hela processen – från analys och strategi till färdiga avtal – och säkerställer att hyrorna motsvarar bruksvärdet på orten.
Vid ombyggnad är lagstiftningen särskilt komplex. Här måste fastighetsägare ta hänsyn till omfattande regelverk som styr vilka förbättringar som kan motivera en hyreshöjning. Vi har lång erfarenhet av att hantera dessa frågor och ser till att samtliga formella krav följs.
Vid nyproduktion & ombyggnation finns tre olika modeller för hyressättning:
Förhandlad bruksvärdeshyra
Här används samma princip som i det äldre beståndet: lika lägenhet ska ha lika hyra. Hyran sätts genom jämförelser med andra nyproducerade bostäder som förhandlats fram enligt bruksvärdessystemet.
Presumtionshyra
Införd 2006 för att underlätta nybyggnation. Hyran fastställs genom ett avtal med Hyresgästföreningen baserat på projektets produktionskostnader och kalkyler. Den gäller i 15 år och kan endast justeras i takt med de årliga hyresförhandlingarna. Presumtionshyran ger ofta en högre initial nivå än bruksvärdeshyran, men skapar samtidigt trygghet genom långsiktig stabilitet.
Egensatt hyra
Fastighetsägaren bestämmer själv hyran, utan förhandling. Drygt 20 % av nyproduktionen omfattas av detta system. Hyrorna kan prövas i Hyresnämnden, men det är relativt ovanligt. Risken ökar dock om nivån upplevs som alltför hög eller oproportionerlig.
Kockum & Kinnberg hjälper fastighetsägare att analysera projektets kvaliteter och marknadens förutsättningar för att välja den mest fördelaktiga hyressättningsmodellen. Vi balanserar alltid ambitionen att uppnå högsta möjliga hyra med behovet av att hålla nivån försvarbar och långsiktigt hållbar. Genom vår erfarenhet kan vi identifiera risker, förebygga onödiga tvister och säkerställa att hyrorna speglar både marknadsläget och gällande rättsläge.
Vår roll är att skapa trygghet för fastighetsägaren, frigöra tid och maximera värdet i varje projekt – oavsett om det gäller en ombyggnad eller nyproduktion.
Renoveringshyra
När en fastighetsägare renoverar en lägenhet höjs ofta standarden och därmed bruksvärdet, vilket kan motivera en högre hyra. Vi hjälper fastighetsägare att förhandla fram dessa justeringar med Hyresgästföreningen och säkerställa att processen följer lag och praxis.
Allt för att hyran ska spegla de investeringar och förbättringar som faktiskt genomförts – något fastighetsägaren har rätt till.
Bruksvärderingar
Hyran i befintliga fastigheter justeras oftast genom årliga hyreshöjningar, renoveringar eller tillval. Ibland kan dock likvärdiga grannfastigheter ha en högre hyresnivå än den egna. Kockum & Kinnberg hjälper då fastighetsägare med en bruksvärdesbedömning, där vi jämför standard, allmänna utrymmen och läge mot andra objekt.
Om fastigheten visar sig vara undervärderad kan vi påkalla en förhandling med Hyresgästföreningen för att justera hyran. Leder detta inte till överenskommelse kan vi bistå i hyresnämnden. En bruksvärdesbedömning innebär ofta högre hyror och samtidigt ett ökat fastighetsvärde – en trygg investering för fastighetsägaren.
Ärenden i Hyresnämnden
Många fastighetsägare får någon gång ett hyresjuridiskt ärende som hamnar i Hyresnämnden. Det kan exempelvis handla om att en hyresgäst anser att hyran är för hög, att bruksvärdet har försämrats eller att man motsätter sig standardhöjande åtgärder som fastighetsägaren vill genomföra i fastigheten. Hyresnämnden fungerar då som en opartisk instans som prövar frågan och avgör vad som är skäligt.
Vi erbjuder stöd genom hela processen – från den inledande bedömningen av ärendet till förhandling och slutligt avgörande. Vår erfarenhet omfattar såväl hyresgästers som fastighetsägares perspektiv, vilket gör att vi kan förutse argumentationen från båda sidor och agera strategiskt för att uppnå bästa möjliga resultat.
Exempel på ärenden som ofta tas upp i Hyresnämnden är frågor om skälig hyra. Om en hyresgäst anser att en hyresrätt hyrs ut till ett oskäligt högt pris kan fallet prövas och i vissa fall leda till att hyran sänks. Andra vanliga ärenden rör tvister kring renoveringar, tillval, bruksvärdesbedömningar eller överklaganden efter strandade hyresförhandlingar.
Genom vårt stöd får fastighetsägare en trygg process och ett professionellt ombud från början till slut.
Underlag och kalkyler
Vid nyproduktion eller större ombyggnationer är det avgörande att tidigt få en realistisk bild av de framtida hyresintäkterna. Vi tar fram kalkyler och underlag som visar den förväntade hyresnivån, något som kan vara särskilt värdefullt i dialog med banker och andra långivare.
Genom initiala kalkyler kombinerat med djupgående marknadsanalyser simulerar vi vilka hyresnivåer som kan förväntas när fastigheten står färdig.
För fastighetsägare innebär detta en möjlighet att i planeringsstadiet förutse intäktsflöden, optimera budget och fatta välgrundade investeringsbeslut. Tjänsten bidrar inte bara till ökad trygghet i finansieringsprocessen, utan också till en mer träffsäker riskbedömning och långsiktig lönsamhet i projektet.